現場ブログ
宮城県仙台市にお住いの皆様こんにちは。
M∞Q（エムアンドキュー）の遠藤です。
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市街化調整区域の建物解体とは？再建築が難しくなる理由とOKな事例を紹介
市街化調整区域にある建物の解体を検討している方の中には、「解体後に再建築が難しくなる」と聞いて心配になっている方も多いのではないでしょうか。
市街化調整区域内で建物を解体すると、場合によっては再び建物を建てることが難しくなる可能性があります。
この記事では、市街化調整区域の基礎知識と、解体工事を行った際に再建築が難しくなる理由について詳しく解説します。
解体を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
市街化調整区域とは？
まずは、市街化調整区域について理解しておくことが重要です。日本の都市計画法では、土地は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分類されます。それぞれの特徴を簡単に見ていきましょう。
・市街化区域：すでに都市として開発が進んでいる地域、もしくは今後10年以内に市街化を計画的に進めるエリアです。ここでは住宅や商業施設、工業施設の建設が進められ、インフラも整備されています。
・市街化調整区域：市街化を抑制するエリアで、農業や林業を保護するために新たな開発は厳しく制限されています。
住宅や商業施設を建てるには、都道府県の開発許可が必要です。
・非線引き区域：市街化が進んでいないか、急激な市街化の可能性が低い地域です。
市街化区域や市街化調整区域ほどの規制はありません。
市街化調整区域で解体工事を行うと再建築が難しい理由
市街化調整区域内で建物を解体すると、再建築が難しくなる理由は主に以下の通りです。
・新たな建築制限がある市街化調整区域では、新たな建物の建築が厳しく制限されているため、再建築を行うには開発許可が必要です。
特に、市街化調整区域に指定される前に建てられた建物は、既存不適格建物とされることが多く、これらの建物を解体してしまうと新たに建て替えることが難しくなるケースがあります。
・役所での確認が必須
建物を解体する前に、解体後の再建築が可能かどうか、必ず役所に確認することが重要です。
再建築が可能であれば、どのような条件が必要なのかも確認しておくと安心です。
市街化調整区域でも再建築が可能なケース
市街化調整区域内でも、一定の条件を満たせば建築が許可される場合があります。以下のようなケースが代表的です。
・住宅兼用店舗の建設例えば、理容店や小規模な飲食店など、地域住民の日常生活に関わる店舗兼用の住宅であれば、開発許可を受けずに建設が可能な場合があります。
・分家住宅の建設
農業・林業を営む本家から独立した家族が新たに住むための家を建てる場合、分家住宅として建設が認められることがあります。
・既存住宅の建て替え
市街化調整区域に指定される前に建てられた住宅の建て替えは、一定条件のもとで許可されることがあります。
ただし、用途や規模に制限が設けられることが多いです。
市街化調整区域の土地売却が難しい理由
市街化調整区域内の土地は、売却が難しいことでも知られています。理由として、以下の点が挙げられます。
１．住宅ローンが通りにくい市街化調整区域内の土地は住宅ローンの審査が厳しい傾向があります。これは、万が一返済できなくなった場合、担保価値が低くなるとみなされるためです。
２．建築制限がある
新しい建物を建てる際、建ぺい率や容積率などの規制が厳しく、既存建物に対しての増築やリノベーションも難しいケースが多いです。
３．インフラの未整備
市街化調整区域では、電気やガス、水道といったインフラが整っていないこともあり、その整備費用が土地の売却の障害となることがあります。
まとめ
市街化調整区域での建物解体は、慎重に行う必要があります。解体後に再建築できなくなる可能性があるため、事前に役所で確認することが大切です。
また、市街化調整区域の土地売却には、建築制限やインフラ状況など多くの要素が絡んでくるため、専門家のアドバイスを受けながら進めると安心です。
解体工事を行う際は、建物の用途や地域の条件をよく確認し、計画的に進めることが成功の鍵となります。
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