現場ブログ
宮城県仙台市にお住いの皆様こんにちは。
M∞Q（エムアンドキュー）の遠藤です。
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家が建てられない土地や売買が難しい土地について
土地を購入する際や、売却を考える際に「家が建てられない土地」や「売買が難しい土地」には注意が必要です。
土地にはさまざまな制限がかかる場合があり、これを知らずに購入してしまうと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
この記事では、特に制限のある土地や、家を建てることが難しい土地について解説します。
土地購入を検討している方や、土地の売却を考えている方に役立つ情報をまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。
制限のある土地の種類
土地にはさまざまな法的制約がかかることがあります。
特に以下のような土地では、建物の建築や改築に制限があるため、事前の確認が必要です。
１．都市計画道路の区域都市計画道路区域内にある土地は、建物の階数や構造に制限が設けられています。
特に「道路予定地」として指定されている土地は、相場よりも安く売られることが多いですが、将来的に立ち退きが発生する可能性が高いため、購入前に必ず行政に確認をしましょう。
２．宅地造成工事規制区域がけ崩れや地盤の問題がある区域では、宅地造成工事を行う際に都道府県知事の許可が必要です。
この区域では、土地の造成や建築に対して厳しい規制がかかることがあるため、注意が必要です。
高圧線の下にある土地では、電圧の大きさや送電線との距離によって建築に制限がかかります。
また、建物の建て替えや増築も制限されることがあり、長期的な利用を考える際にはリスクがあります。
４．工業専用地域工業専用地域は、市街化区域の中で唯一住宅の建設ができない用途地域です。
この区域では工業の発展が優先されるため、住宅や商業施設の建築が認められていません。
土地の用途が明確に定められているため、居住用の土地としては不適切です。
家を建てられない土地の具体例
次に、家を建てることが難しい土地の具体例について解説します。
これらの土地では、法律や条件によって建物の建設が制限されているため、事前に確認が必要です。
１．接道する道路の幅が狭い土地建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に接道する義務があります。
幅が4m未満でも「建築基準法上の道路」（2項道路）であれば、一定の条件を満たすことで建築が可能ですが、事前に自治体に確認が必要です。
２．敷地と道路が2m以上接道していない土地敷地が道路に2m以上接道していない場合、家を建てることができません。
旗竿地（旗のように細長い接道部分がある土地）に多く見られるケースです。
また、接道面に高低差や水路がある場合は、一定の条件をクリアすることで建築可能になる場合があります。
審査機関との協議が必要です。
市街化調整区域は、街の無秩序な拡大を防ぐために建築を抑制している区域です。
市街化を制限することで、自然環境や農地を保護することを目的としています。
この区域では、原則として住宅や商業施設の建設が禁止されていますが、指定前の既存住宅の建て替えや、地域に需要がある施設（高齢者住宅など）は許可される場合があります。
４．農地農地は、そのままでは住宅を建てることができません。
農地転用（農地から宅地への用途変更）を行うことで、住宅用地として使用できるようになりますが、農業委員会の許可が必要です。
まとめ
土地にはさまざまな制限がかかることがあり、特に家を建てられない土地や売買が難しい土地を購入すると、後々トラブルに発展することがあります。
土地を購入する前には、必ず行政や専門家に確認し、将来的な建築計画に影響がないかを確認しましょう。
また、売却する際も、土地の制約をしっかりと理解し、適切な方法で売りに出すことが重要です。
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