現場ブログ
宮城県仙台市にお住いの皆様こんにちは。
M∞Q（エムアンドキュー）の遠藤です。
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建物解体と「建物滅失登記」：知っておくべき重要ポイント
建物を解体する際に忘れてはならない手続きの一つが、「建物滅失登記」です。
これは、解体した建物の登記情報を法務局に正しく反映させるための重要なステップです。
この記事では、建物滅失登記の基礎から、手続きを進める際に押さえておくべき重要ポイントについて詳しく解説します。
建物滅失登記とは？
建物滅失登記は、建物が解体されたり、自然災害や火災などで消失した際に、その事実を法務局に報告し、登記簿上からその建物を削除する手続きです。
この手続きを行わなければ、登記上には建物が存在し続けるため、実際には存在しない建物が残ったままになります。
これがいわゆる「幽霊物件」と呼ばれる状態で、売却や土地の利用を考える際に問題を引き起こすことがあります。
建物滅失登記を行わないとどうなる？
建物が滅失した日から1ヶ月以内にこの手続きを行う義務が法律で定められています。
つい忘れてしまったり、面倒で放置したりしまうとどういうリスクがあるのでしょうか？
１．過料（10万円以下）が科せられる可能性がある
登記申請を行ると不動産登記法の規定により１０万円以下の過料が科せられる場合があります。
金銭的なリスクの他にも後々問題になることもあるため、速やかに準備を進めましょう。
２．固定資産税がかかる
毎年１月１日に「登記簿や家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者」に対して課税されてしまいます。
そのため固定資産税が賦課は、建物が実際にあるかどうかではなく、登記上で判断されるため滅失登記を行わないと固定資産税がかかり続けてしまいます。
３．土地の売却や建物の建て替えが出来ない
土地の売却や建物の建て替えが出来ないリスクがあります。
土地を売却する場合に、買主様より登記簿上で建物が存在していることになっている説明を求められたり、建て替えで新しく建物を建築しようとした際に建設許可が下りません。
いずれも建物滅失登記を行えば解決するかと思いますが、そのために時間と手間がかかり、支障をきたすリスクがあります。
必要書類のチェック
建物滅失登記を申請するためには、いくつかの書類を準備する必要があります。
以下の書類が一般的に求められます。
- 登記申請書（委任する場合は不必要）
- 解体工事業者からの建物滅失証明書、解体事業者の登記事項証明書（※）、印鑑証明書（※）（※は会社法人等番号を記載で省略可）
- 該当場所の地図
これらの書類を揃えることが第一ステップとなりますが、登記簿の内容や状況によっては他にも必要な書類が出てくる場合があります。
例えば、登記簿に記載されている所有者の住所が現在の住所と異なる場合や氏名が異なる場合、既に亡くなっている場合などです。
その場合は、住民票や戸籍謄本・除籍謄本など必要となります。
書類の不備があると申請が受理されないため、準備には慎重を期すことが大切です。
不安がある場合は、土地家屋調査士や法務局に相談するのが良いでしょう。
手続きの期間と費用
手続きにかかる期間は、書類が揃っていれば比較的スムーズです。
法務局に申請を行ってから、通常1週間から10日程度で登記は完了します。
注意点としては、申請はその建物が存在していた土地の管轄の法務局で行う必要があるため、間違った場所に申請しないよう気をつけましょう。
また、費用面についても考慮が必要です。
自身で手続きを行う場合は、基本的には無料で進めることができますが、時間や手間を省きたい場合は、専門家に依頼することも一つの方法です。
土地家屋調査士に依頼する場合の費用は、一般的に5万円程度とされています。
（建物滅失登記を行う場合は、土地家屋調査士への依頼になります。）
※豆知識
不動産登記には「表題部」と「権利部」があります。
表題登記には建物の所在や構造、床面積など記載されます。…土地家屋調査士に依頼
権利の登記は所有者や抵当権など権利に関する記載がされます。…司法書士に依頼
相続した建物を解体した場合、相続人からの申請
相続した建物に対して滅失登記を行う場合、相続登記を完了していなくても、相続人の1人が手続きを進めることが可能です。
これは、遠方に住む相続人がいたり、全員の同意を取り付けることが難しい場合にも手続きが進めやすいという利点があります。
複数の相続人がいる場合、こうした柔軟な対応ができる点は非常に便利です。
解体前の注意点
建物を解体する前に、もう一つ確認しておくべき重要なポイントは、建物に抵当権が設定されているかどうかです。
もし抵当権が設定されている場合は、金融機関に事前に報告しなければならない場合があります。
解体によって建物が物理的に消滅すると、抵当権も消滅するため、契約内容によっては金融機関への報告が義務となるケースがあるのです。
まとめ
建物滅失登記は、建物を解体する際に必ず行うべき手続きです。
登記情報を正確に反映させることで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
特に、必要書類の準備や手続きの流れをしっかりと理解し、スムーズに進めることが大切です。
もし手続きに不安がある場合や、時間がない場合は、専門家に相談することをおすすめします。
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