現場ブログ
宮城県仙台市にお住いの皆様こんにちは。
M∞Q(エムアンドキュー)の遠藤です。
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空き家等に係る媒介報酬規制の見直しによる影響
空き家問題は、全国各地で深刻化している社会課題の一つです。
特に地方や過疎地域では、老朽化した空き家が放置され、景観の悪化や防犯上のリスクが指摘されています。
この問題を解決するために、不動産業界における新たな制度改正として注目されているのが「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」です。
今回は、この制度見直しがどのようなものか、どのような影響を与えるのかについて分かりやすく解説していきます。
仲介手数料とは?
まず、仲介手数料について簡単におさらいしましょう。
不動産会社が物件の売買や賃貸契約を仲介した際に、サービスの対価として受け取る手数料を「仲介手数料」といいます。
宅地建物取引業法(宅建業法)では、この手数料に上限が定められています。
例えば、売買の場合は「売買価格×3%+6万円(税別)」が一般的な上限額です。
しかし、空き家問題が絡む物件、特に老朽化した建物や売却価格が低い物件では、この手数料制度が課題となることがあります。
不動産会社が得られる報酬が少なく、コストに見合わないと判断されることで、取引が進みにくい状況が発生していたのです。
緩和の背景
国土交通省より令和6年7月より施行された「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」が、こうした背景を踏まえた報酬額の特例です。
この目的は、不動産会社が空き家の仲介を引き受けやすくし、結果として空き家流通を促進することにあります。
特に以下のような物件が対象とされています
1.朽化が進んだ空き家
築年数が古く、修繕費用がかさむため市場価値が低い物件。
2.低価格の物件
売買価格が極端に低い場合、通常の手数料率では不動産会社の収益が見込めない物件。
3.地方に所在する物件
都市部に比べて需要が低い地域の空き家。
具体的な内容
特定の条件を満たす空き家について、従来の手数料上限を超えて報酬を設定できるようになります。
例えば、800万円以下の宅地建物については、原則(一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額以内。現行の計算方法での算出)による上限を超えて報酬を受領できるとなり、最大30万円の1.1倍を上限とすることが可能となり、柔軟な対応が可能になります。
つまりは報酬額の計算で30万以下であっても30万まで報酬を引き上げることが可能になるということです。
この仕組みによって、不動産会社がコストを補填しやすくなり、これまで敬遠されがちだった空き家の仲介を積極的に行うインセンティブが高まります。
メリットと課題
メリット
・空き家流通の促進
不動産会社が積極的に仲介を行うことで、空き家が新たな住まいや利用用途として再生される可能性が広がります。
・地域社会への貢献
空き家の適切な管理や利活用が進むことで、地域の景観改善や防犯対策につながります。
課題
・所有者の負担増
手数料の上限が緩和されることで、空き家所有者が支払う費用が増える可能性があります。
・透明性の確保
緩和された手数料が適切に設定されるよう、ルールの明確化や監視体制の強化が求められます。
今回の見直しがもたらす未来
空き家問題の解決は、所有者だけでなく地域全体にとって重要な課題です。
仲介手数料の特例は、不動産会社と空き家所有者双方にとってメリットのある仕組みとして期待されています。
売主側からすると支払い負担が増える形になるかと思いますが、不動産を長期間所有することによるデメリット(例えば固定資産税や空き家の管理義務や費用などの手間や経費負担など)や、不動産会社への転換や負担増加(内覧時の清掃・整備や売却に係る時間などの追加コストや業務)を踏まえると、双方にメリットが生まれることにもなるかと思います。
また、不動産会社に買い取ってもらうことにより、仲介手数料が発生しないこともあります。ただし、市場価格より安くなる場合もある点には注意が必要です。
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